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蘭州發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革完善住房供應(yīng)體系的實施意見》。
其中，比較重要的一條是：
調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)貸款的首付款比例，從70%調(diào)整為50%。
有人說，地方在降低購房門檻，又在救市。
不不不，朋友！
商業(yè)地產(chǎn)的進場門檻，不能叫門檻，得叫下水道。
而且，還是沒有井蓋那種，各種腦子有坑的，腦子一熱直接就沖進去了。
這也不是在救市，而是在商業(yè)地產(chǎn)的墳頭蹦迪。
1
商業(yè)地產(chǎn)這東西，在樓市里，其實是一種很魔幻的存在。
有點像車圈里的馬自達轉(zhuǎn)子，聽起來很牛逼。但是，買起養(yǎng)不起，誰玩兒誰傻逼。
進場坑三代，分分鐘教你做人。
國際上，有個人均商業(yè)面積警戒線：人均占有商業(yè)面積1.2㎡。
在這個警戒線以內(nèi)，商業(yè)供需是均衡的，你好我好大家好。
一旦超過這個警戒線，商業(yè)就過剩了，就會出現(xiàn)空租，就會扯到投資客的大腿根。
像美英澳加這些帶著資本主義腐朽氣息的國家，人均商業(yè)面積在1-1.3㎡徘徊。
中國是多少？
厲害了！
除北上廣深外，80%以上城市的人均商業(yè)面積都在1.5㎡以上！
超過國際標準25%，供應(yīng)嚴重過剩！
是不是還不夠具象？
單純的宏觀數(shù)據(jù)毒打，是不是還不夠痛到心里？
作為非著名反派人物的代表，我當然還要拿出實例的皮鞭，好好給你上一課。
鄭州市中原區(qū)常住人口76萬，按照人均商業(yè)面積1.2㎡的國際標準，中原區(qū)需要的最大商業(yè)體量大概在114萬㎡左右。
然而，現(xiàn)實就厲害了！
鄭州市中原區(qū)單單幾個大型商業(yè)中心的體量之和已經(jīng)突破130萬㎡。再加上約50萬㎡的社區(qū)底商，保守估計一下——
整個中原區(qū)的商業(yè)體量在180-200萬㎡，實際數(shù)據(jù)只多不少！
市場實際供應(yīng)，是需求的2倍！
投資中原萬達金鋪的朋友，為什么開著保時捷進去，推著捷安特出來？
投資地鐵鋪的朋友，為什么短短三年就哭爹喊娘，只想對著開發(fā)商一頓暴力輸出？
是因為稅太高？是因為人太少？是因為消費力太低？
不不不，是過剩的商業(yè)供給，給了廣大韭菜一次及時的社會教育。
爺爺，爺爺，為什么我小小年紀就要背上房貸的重擔？
因為爺爺在像你這么大的時候，腦子進水買了一套商鋪啊。
2
為什么會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的過剩？
前幾年，國內(nèi)的很多城市特別迷一種東西，叫“城市綜合體”。
地方上的同志們，去魔都和北京考察時，看到三里屯、國貿(mào)、萬象城、來福士、嘉里中心……心里就特別容易燃，很容易沖動。
你看這樓，多高；你看這燈，多亮；你看這商場，多旺。
如果把這些東西都搬到咱們那——
過個幾年，咱們豈不就有了三秦陸家嘴，中原三里屯，石家莊大國貿(mào)，銀川徐家匯……
于是，國內(nèi)的二三線城市，在城市規(guī)劃階段，就搞出了大量的商業(yè)用地。
絕大多數(shù)情況下，開發(fā)商在拿住宅地的時候，必須配建同等體量的商業(yè)。
于是，國內(nèi)的二三線城市，就出現(xiàn)了各種城市綜合體，各種商業(yè)廣場。
地方上的同志們沒有搞清楚的是，之所以能搞成徐家匯、三里屯、大國貿(mào)，是因為魔都和北京有人，有大把從兜兜里掏錢出來消費的人。
某些城市，區(qū)區(qū)不過三五百萬人，就想學(xué)著人家批量搞商業(yè)廣場和綜合體。
結(jié)果把自己的人均商業(yè)面積干到了4㎡，超過國際標準近3倍。
2014年，全國樓市去庫存。
六年去庫存，不僅把住宅的價格去漲了一番，也把商業(yè)的庫存去漲了一番。
韭菜的生長速度，還趕不上商業(yè)庫存的生長速度。
3
當然，商業(yè)過剩的鍋也不能只甩給地方上的朋友。
開發(fā)商的鐮刀，也是快的一批。
除了上面談到的城市綜合體和商業(yè)中心，真正吸引廣大韭菜一邊做著“一鋪養(yǎng)三代”的春秋大夢，一邊排排坐等著被收割的是，“臨街商鋪和住宅底商”。
讓我這個反派人物先來告訴你，為什么開發(fā)商會去做住宅底商？
是愛嗎？是想讓這個小區(qū)里的業(yè)主朋友們生活更便利嗎？
不不不，當然是為了錢啊。
我說我自己是地產(chǎn)界的反派人物，真的一點都不夸張。在我還在某國內(nèi)大型地產(chǎn)咨詢公司供職的年月里，我做過一段很長時間的“助紂為虐”工作。
比如，把商業(yè)中心變成壓根沒人租的Block街區(qū)，再賣出去；再或者，把寫字樓改成高端服務(wù)公寓，再賣出去……
現(xiàn)如今，我也算是出圈叛變。
用一波波反向操作，爆了一干圈內(nèi)人的大P眼子。
我曾做過武漢一個房地產(chǎn)項目的前期產(chǎn)品策略，開發(fā)商最明確的要求有一點——
必須給我鋪滿8%的臨街底商！
但經(jīng)過我們對市場的調(diào)研后，我們發(fā)現(xiàn)這個區(qū)域的商業(yè)需求是飽和的，商鋪供應(yīng)是過剩的。
這個項目旁邊的另一個社區(qū)，入住3年，底商運營極為慘淡。買了商鋪的業(yè)主，經(jīng)常褲襠里別著U型鎖瞎轉(zhuǎn)悠，想要給開發(fā)商的負責(zé)人上一課。
我們把市場分析，提交給甲方爸爸。
甲方爸爸邪魅一笑，反向給我們上了一次深刻的社會教育。
我們的住宅撐破天也就賣1.8萬/㎡，但這個區(qū)域的單層街鋪卻可以賣到4萬/㎡。
把控規(guī)允許的8%商業(yè)配比蓋成住宅，只能賣2.16億。
蓋成底商，卻能賣4.2億。
底商能比住宅多賣2億。
我請你們來，是讓你們幫我把街鋪包裝個概念，好賣出去。而不是，讓你們來給我普及商業(yè)道德。
商業(yè)飽和、商鋪過剩，那是賣完之后的事。
那是租客的事，是業(yè)主的事。
朋友們，你們聽聽這說的是人話嗎？
一波甲方的商業(yè)邏輯毒打，分分鐘叫你跪下喊爸爸。
朋友，明白了吧。你眼中一鋪養(yǎng)三代的底商，就是這么被勾兌出來的。
朋友，想撒幣嗎？
買一套底商吧！
一套你永遠不知道背后有多么龐大庫存的底商，讓你賺到只剩底褲。
4
過剩的商業(yè)地產(chǎn)，還下了一個畸形的崽兒。
對，你猜的沒錯，就是公寓。
前面我們說了，魔幻的地方規(guī)劃了大批更加魔幻的城市綜合體，導(dǎo)致現(xiàn)在中國所有城市的商業(yè)體量嚴重超過了國際紅線。
再過剩的商業(yè)體量，終歸是要賣的。
于是，這部分超標的過剩體量，70%被做成了公寓，流入市場。
我這個反派人物，以前也沒少干這種事兒。
然后，過剩的商業(yè)，就變成了過剩的公寓。
再然后，就變成了中介小哥的騷話連篇——
地鐵口，不限購、不限貸的公寓了解一下。
公寓和住宅的唯一差異就是40/50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。
實際上，這種東西除了產(chǎn)權(quán)年限的問題之外，還有貸款年限更短的問題，還有持有成本更高的問題，還有商水商電和沒有暖氣的問題，還有不能落戶和沒有學(xué)區(qū)的問題，還有交易稅費奇高的問題，還有“禁公寓令”和“禁商改住”的政策不確定問題……
想賣，交易稅費奇高，賣不掉。想租出去，供應(yīng)過剩，租金還上不去。
你想彎道超車，單車變摩托。
結(jié)果，摩托沒變到，單車卻變沒了。
哥呀，這人生的路，怎么那么難走啊。
5
來來來，朋友。
我們最后來總結(jié)一下知識點，幫你鞏固一下原本可能已經(jīng)千瘡百孔的錢包。
1、前些年，地方上貪大，總想趕京超滬。純粹從城市形象出發(fā)，規(guī)劃了大量的城市綜合體，造成了普世性的商業(yè)供應(yīng)過剩。
2、開發(fā)商朋友，也絲毫沒有大局觀，總想榨干最后一個銅板。不顧及原本就已經(jīng)超標的商業(yè)供應(yīng)，頂滿控規(guī)的鋪底商，加劇了商業(yè)供應(yīng)過剩。
3、為了解決商業(yè)過剩的銷售問題，過剩的商業(yè)和過剩的寫字樓，就被改造成了過剩的公寓。
套路是個連環(huán)，一環(huán)接一環(huán)，套著一個接一個的發(fā)財夢。
這些年，各路大神為了消化過剩的商業(yè)地產(chǎn)，各種操作和虛假宣傳手段，騷氣沖天。
商業(yè)中心改地釘鋪，托管包租五年；
集中商業(yè)改Block街區(qū)，高大上規(guī)劃亮瞎氪金狗眼；
寫字樓改服務(wù)型公寓，聯(lián)名愛馬仕和保時捷；
……
我從不否認，依然有人能在這樣的市場里淘到好商鋪，能賺到錢。
我把這些東西講出來，只是想讓你了解真實的商業(yè)地產(chǎn)市場背景，它要遠比你想象的更加復(fù)雜。
聽不聽由你，信不信也由你。
如果你自認有大浪淘金的能力，一個猛子扎進去，掏一褲襠金幣出來，你盡管去。
這不是首付門檻都降了，小手一招，讓你進去發(fā)財呢。
反正錢在你兜兜里，腿在你身上。
大家都是成年人，要學(xué)會為自己的行為負責(zé)。
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